Contrats publics – Cour de cassation, civ. 3ème, 26 octobre 2023, 22-19.444
🚩Un montage immobilier classique pratiqué par les personnes publiques est celui par lequel elles vendent des biens immobiliers à une personne privée, et la personne privée paie en partie ou en totalité la personne publique en lui remettant un bien construit sur partie du terrain de la vente.
Il y a donc :
✅ Une vente immobilière de la personne publique à la personne privée qui est un contrat privé (pas de code de la commande publique applicable), et
✅Un contrat de travaux qui pourrait être public – et soumis au code de la commande publique (la construction d’un bien) – à condition que le bien construit réponde au besoin de la personne publique.
Les deux contrats sont interconnectés et constituent un contrat mixte.
Se pose donc la question de savoir si ce montage, dès lors qu’il y a un marché de travaux, est soumis au code de la commande publique (et donc mise en concurrence et publicité).
Par un arrêt du 26 octobre 2023, la Cour de cassation apporte sa pièce à l’édifice aux jurisprudences déjà connues de la CJUE et du Conseil d’Etat :
👉Elle opère une analyse fine de la question de la dissociabilité du contrat de vente et du contrat de travaux, et retient que « les deux volets de l’opération étaient objectivement indissociables« . Elle conclu donc à l’existence d’un contrat mixte ;
👉Elle retient que la part majoritaire dudit contrat mixte est la part vente immobilière à la fois en termes de métrage et de prix (« l’obligation de livrer un local, qui constituait une modalité du paiement, ne représentait que 27 % du prix de vente total« ) ;
👉Et qu’en tout état de cause, il n’était pas démontré que le local à construire par la personne privée serait un équipement public répondant aux besoins de la personne publique (« aucun élément probant n’établissait que ce local correspondait à la réalisation d’un équipement public, en l’occurrence une crèche, répondant à un besoin spécifiquement défini par cette collectivité« ).
👉Elle en conclu que le montage n’était pas soumis au code de la commande publique (« la convention, qui n’avait pour objet principal ni la réalisation d’une opération d’aménagement public, ni la fourniture d’un équipement répondant à un besoin spécifiquement défini par la commune, n’était pas soumise aux règles de la commande publique »).
⭐ Que faut-il en retenir ?
Les montages de dation en paiement / cession avec charges ont de beaux jours devant eux.